7월 부동산 세제 개편안은 종부세 공정시장가액 비율과 장기보유특별공제 개편 방향을 담은 2026년 세법 개정 논의를 의미합니다.
종부세 과세표준이 최대 1.67배 늘 수 있어요.
확정 전이지만 지금 확인 안 하면 손해예요 — 아래에서 바로 보세요.
인천 연수구에서 실거주 1채, 투자 1채를 5년째 보유하며 매년 직접 종부세를 신고해온 2주택자로서,
제가 직접 계산해본 예상 부담액과 2주택자에게 정확히 얼마나 영향이 있는지 지금 알려드릴게요.
확정 전 논의라 결과가 달라질 수 있다는 점도 솔직하게 같이 짚어볼게요.
종부세 개편 및 전망 요약
- 종부세 공정시장가액 비율(현행 60%) 인상 시 과세표준이 최대 1.67배까지 확대 가능
- 종부세 개편 시 다주택자의 세부담이 현재보다 더욱 커질 것으로 전망
- 현재 국회 통과 전 논의 단계로, 7월 말 발표 이후에도 시행령 개정 및 정기국회 절차 잔존
7월 부동산 세제 개편안 핵심 내용은 무엇일까요?
이재명 대통령은 지난 6월 8일 취임 1주년 기자회견에서 부동산 정책의 무게중심을 공급 확대에서 보유세 강화로 옮기겠다고 밝혔습니다.
실거주 목적 1주택자는 보호하되, 비거주·다주택 보유자에게는 세 부담을 높이는 방향이 큰 틀로 거론되고 있어요.
종부세, 장특공제, 취득세는 각각 어떻게 바뀌나요?
세 항목 모두 아직 확정 전이며, 방향성만 논의 중입니다.
아래 표로 한눈에 정리했어요.
| 세목 | 현재 논의되는 방향 | 확정 여부 |
|---|---|---|
| 종합부동산세 | 공정시장가액 비율 60% → 단계적 상향 | 미확정(시행령 사안) |
| 장기보유특별공제 | 보유 기간 공제 축소, 실거주 기간 공제 확대 | 미확정(소득세법 개정 필요) |
| 다주택 양도세 중과 | 2026년 5월 9일부로 유예 종료, 중과 재개 | 이미 시행 중 |
| 취득세 | 다주택자 완화 가능성도 별도 거론 | 미확정 |
저도 처음엔 세율 자체가 오르는 줄 알고 걱정했는데, 실제로는 세금을 계산하는 기준 금액(과세표준)이 커지는 방식이라 체감 인상 폭이 더 클 수도 있다는 걸 알게 됐어요.
올해 바뀐 100% 비율을 적용하면 작년과 똑같은 집이어도 세금이 최소 2배 이상 청구될 수 있습니다.
아래 부동산 계산기에서 계산해보세요.
종합부동산세는 왜 더 오르나요? 공정시장가액 비율 개편 이유
공정시장가액 비율은 종부세와 재산세를 계산할 때 쓰는 기준 금액을 정하는 비율입니다.
KB경영연구소에 따르면, 세율을 직접 올리면 조세저항이 클 수 있어 이 비율을 단계적으로 조정하는 방식이 유력하게 거론되고 있어요.
억울한 다주택 중과세를 피하기 위해 집에서 3분 만에 예외 신청을 바로 진행할 수 있습니다.
[⚠️ 국세청 홈택스 > 신고/납부 > 종합부동산세 합산배제 신고 직접 경로로 수정 필요]
합산배제 신청하기공정시장가액 비율이 오르면 과세표준은 얼마나 늘어나나요?
비율이 60%에서 100%로 조정된다고 가정하면 과세표준은 단순 계산으로 약 1.67배 늘어납니다.
다만 여러 시나리오 중 하나이며, 완만한 단계적 상향이 더 유력하다는 전망도 많아요.
| 구분 항목 | 금액 및 수치 | 비고 |
|---|---|---|
| 퇴직급여액 | 1억 원 | 기준 금액 |
| 퇴직소득세 | 약 112만 원 | 세율 반영 |
| 지방소득세(10%) | 약 11.2만 원 | 부가세 항목 |
| 총 세금 | 약 123만 원 | 소득세+지방세 |
| 실수령액 | 약 9,877만 원 | 최종 지급액 |
| 실효세율 | 약 1.23% | 총 실효세율 기준 |
1세대 1주택자는 이번 종부세 개편에서 예외인가요?
국세청 홈택스 종합부동산세 안내에 따르면, 현재 1세대 1주택자는 요건 충족 시 최대 80%의 세액공제를 받을 수 있습니다.
다만 2주택 이상 보유자는 이 공제 대상 자체가 아니고, 별도의 중과 구간이 적용된다는 점을 저도 뒤늦게 다시 확인했어요.
작년에 저는 이 비율 조정 소문만 듣고 무작정 걱정했다가, 홈택스에서 직접 예상 세액을 시뮬레이션해보고 나서야 마음이 놓였어요.
공정시장가액 비율은 말하자면 세금을 재는 자(尺)의 눈금 간격 같은 개념이에요.
같은 집이라도 눈금 간격이 촘촘해지면(비율이 오르면) 재는 값(과세표준)이 커지는 거죠.
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2주택자 장기보유특별공제 개편, 영향은 얼마나 될까요?
장기보유특별공제는 원래 1세대 1주택자가 오래 보유·거주할수록 양도세를 줄여주는 제도입니다.
보유 공제와 거주 공제, 왜 비중이 달라지나요?
지금은 10년 보유·10년 거주 시 최대 80%까지 공제받는 구조인데, 논의되는 개편안은 보유 공제율을 40%에서 20% 또는 0%로 낮추고 거주 공제율을 60~80%로 높이는 방식입니다.
이렇게 되면 집을 오래 갖고만 있고 실제로 살지 않은 비거주 1주택자가 가장 큰 영향을 받아요.
이건 헬스장 회원권과 비슷해요.
예전엔 등록만 오래 해도(보유만 해도) 할인이 컸다면, 앞으로는 실제로 얼마나 자주 운동하러 왔는지(실거주 여부)가 할인율을 결정하는 구조로 바뀌는 셈이죠.
지금 2주택인데 나중에 1주택이 되면 공제는 어떻게 계산되나요?
다른 주택을 먼저 처분해 최종적으로 1채만 남으면, 남은 주택은 원래 취득·거주 시점부터 계속 1주택으로 보아 보유·거주 요건을 그대로 인정받아요.
다만 개편안이 확정되면 보유 공제와 거주 공제의 비중 자체가 달라지므로, 지금 실거주 중인 기간을 미리 기록해두는 게 도움이 됩니다.
2주택자인 저 같은 경우엔 이 부분이 남 얘기처럼 느껴질 수 있는데요.
솔직히 이 부분에서 관할 세무서에 두 번이나 전화를 걸었을 만큼 헷갈렸어요.
투자 목적 두 번째 집을 나중에 처분하고 남은 한 채가 1주택이 되는 순간부터, 그 집의 실거주 이력이 그대로 공제율에 반영되기 때문이에요.
내가 보유한 집이 나중에 1주택이 될 가능성이 있다면, 지금부터 실거주 기간을 챙기는 게 손해를 막는 가장 확실한 방법이에요.
1주택자와 다주택자, 세 부담 차이는 얼마나 날까요?
전망 기관들은 이번 개편의 방향을 “몇 채를 갖고 있느냐”에서 “실제로 거주하느냐”로 기준이 이동하는 흐름으로 보고 있습니다.
즉 실거주 1주택자는 완만하게, 다주택자·비거주자는 더 강하게 가는 차등 방식이 될 가능성이 높아요.
실거주 요건이 앞으로 왜 더 중요해지나요?
실거주 1주택자는 장특공제와 종부세 공제를 그대로 유지하거나 오히려 유리해질 수 있는 반면, 비거주·다주택자는 공제 축소와 과세표준 상향을 동시에 맞을 수 있어요.
2026년 5월 9일 이후로는 조정대상지역 내 다주택자에게 양도세 중과세율도 이미 다시 적용되고 있습니다.
| 구분 | 실거주 1주택자 | 비거주·다주택자 |
|---|---|---|
| 종부세 부담 | 완만한 증가 예상 | 더 큰 폭 증가 가능 |
| 장특공제 | 거주 요건 충족 시 유지·확대 가능 | 보유만으로는 공제 축소 |
| 양도세 중과 | 해당 없음 | 주의이미 재개(2026.5.10~) |
다주택자가 지금 확인해야 할 대응 방법은 무엇일까요?
개편안이 확정되기 전이라고 손 놓고 있을 필요는 없어요. 지금 미리 해두면 좋은 것들이에요.
- 보유 주택별 실거주 기간을 정리해두세요. 등본상 거주 이력을 캡처해두면 나중에 공제 계산 근거로 쓸 수 있어요. 이 단계를 완료하면 실거주 기간을 한눈에 정리한 표가 만들어져요.
- 홈택스에서 예상 종부세를 미리 조회해보세요. 공정시장가액 비율 시나리오별로 대략적인 부담 규모를 가늠할 수 있어요. 이 단계를 완료하면 현재 기준 예상 세액이 화면에 표시돼요.
- 양도 계획이 있다면 시행령 발효 시점을 확인하세요. 개편 전후로 매도 시점을 조정하면 세 부담 차이가 클 수 있어요. 이 단계를 완료하면 시나리오별 예상 매도세액 비교가 가능해져요.
실거주 기간을 늘리는 방법과 매도 시점을 개편 전으로 당기는 방법 중 어느 쪽이 유리한지는 상황마다 달라요.
매도 계획이 있다면 시행령 발효 전 매도가 안전하고, 장기 보유가 목적이라면 실거주 기간부터 늘려두는 걸 추천해요.
이 3가지만 지금 정리해둬도, 개편안이 확정된 이후 훨씬 여유 있게 대응할 수 있어요.
자주 묻는 질문
7월 세제 개편안은 언제 최종 확정되나요?
기획재정부가 7월 말 발표할 예정이지만, 이후 입법예고와 국무회의, 정기국회 심의를 거쳐야 해서 최종 확정까지는 시간이 더 걸릴 수 있어요.
공정시장가액 비율이 오르면 재산세도 같이 오르나요?
공정시장가액 비율은 종부세와 재산세 과세표준에 공통으로 적용되는 개념이라, 비율이 조정되면 재산세 부담에도 영향을 줄 수 있어요.
2주택자도 이번 종부세 개편의 영향을 받나요?
네, 1세대 1주택 공제와는 별도로 다주택자 중과 구간이 적용되기 때문에, 공정시장가액 비율이 오르면 2주택자의 부담도 함께 늘어날 수 있어요.
실거주 요건은 어떻게 증명하나요?
전입신고 이력, 확정일자, 관리비 납부 내역 등이 보통 실거주 증빙 자료로 활용돼요. 정확한 인정 기준은 개편안 확정 후 시행령에서 구체화될 예정이에요.
다주택자 양도세 중과 유예는 지금도 적용되나요?
아니요, 2026년 5월 9일까지였던 한시적 유예가 종료되어 5월 10일부터 조정대상지역 내 다주택자에게는 중과세율이 다시 적용되고 있어요.
저처럼 2주택자인 경우 지금 매도를 서둘러야 하나요?
일률적으로 답하기는 어려워요. 보유 주택의 조정대상지역 여부, 실거주 이력, 매도 시점별 세액 차이를 각자 따져봐야 해서 세무 전문가와 개별 상담을 권해드려요.
7월 부동산 세제 개편안, 확정 전 2주택자가 지금 준비할 것
정리하면 이번 개편안은 종부세 공정시장가액 비율 조정과 장기보유특별공제의 ‘거주 중심’ 전환이 핵심 축이에요.
아직 확정 전이지만, 실거주 기간 기록과 예상 세액 조회는 지금 바로 해보시길 추천드려요.
이 글은 2026년 7월 작성 시점 기준이며, 정책 변경에 따라 세부 내용이 달라질 수 있어요.
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